2019年11月30日星期六

近年熱門的物業管理股

近年內地物業管理行業成為金融圈焦點,整體行業的擴展速度快,有高增長力。這主要受惠於早幾年內地地產商大幅興建和銷售物業,而龍頭地產商開始企業化經營物業管理服務,令行業集中度在近年急速上升,龍頭物管股獲得更大的市佔率,加上管理費隨著人們對生活水平有要求而上漲,這都令物管行業在近年急速掘起。

近年內地大型地產商開始分拆物業管理股上市,龍頭物管股主要有碧桂園(2007)的碧桂園服務(6098)、中國海外(688)的中海物業(2669)和雅居樂(3383)的雅生活服務(3319)。其它物管股有綠城服務(2869)、彩生活(1778)、新城悅服務(1755)、永升生活服務(1995)。

物管公司的管理項目可以受惠於母公司的銷售而增加,而不需要像母公司高度舉債來發展項目,又不用承擔資產周轉和滯銷帶來的風險,相對地產商追求貨如輪轉,物管企業可享受穩定的強勁現金流。而企業化經營後的物管公司亦容易獲得母公司以外的管理項目,或者併購其他物管公司,而在擁有客戶群後除了管理費外亦可透過增值服務拓展收入來源。

物管股中收入結構都有不同,中海物業(2669)、碧桂園服務(6098)、彩生活(1778)的物業管理收入佔總收入大部分,而雅生活服務(3319)在2018年的業績中增值服務收入超過了物業管理收入。增值服務範圍十分廣闊,其中包括物業維修、家政服務、會所經營服務、物業租賃服務、社區廣告、停車場管理服務、二手房中介服務、家裝宅配服務等等。物業管理收入和增值服務有利有弊,前者收入十分穩定,管理費可說是必須消費,但毛利率不及後者; 增值服務可以從客戶群中獲得額外收入,毛利率處於高水平,屬於非必須消費,沒有前者穩定,但卻有上升空間和前景。

物管股中碧桂園服務(6098)和雅生活服務(3319)有較爆發性的增長,中海物業(2669)有穩定理想的增長,行業近年成為熱門和受追捧,需要留意的是行業會逐漸飽和及成熟,高增長不會永遠持續(但相信未來數年仍有增長空間),所以需要分析盈利的增長和可持續性。以增長和估值來說6098和2669已經十分昂貴,而3319開始接近貴。本人較看好雅生活服務(3319),它在今年9月時用不錯的價錢收購了間物管公司,令管理面積由2.1億平方米躍升至5億平方米,雖然新的管理面積毛利不及原有,但這收購能產生協同效應,擴展增值服務客源。雅生活在收購前的管理面積只有24%來自母公司雅居樂,沒有過份依賴母公司給予管理項目,反映管理服務有質素,在母公司庇蔭以外亦能取得大量管理項目。我在今年初開始一直儲貨,在公佈收購後買多最後一注。現價不便宜只能分注或等待大回調。篇幅有限如果想了解個別股份,可以留言告訴我,分析更多財務數據、質素和前景。

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