物管股業績分析

最近大部分公司已經公佈了2020年的業績，筆者重點關注行業之一的物管股表現如何呢? 有沒有改善行業領導地位和投資價值的排序?

先看下圖的2020年度業績整理...

物管股前年受到追捧，估值重估幾倍，然後開始失去關注，但其實物管行業的增長動力沒有減弱，又加上國策《關於加強和改進住宅物業管理工作的通知》的支持，物管股依然有投資價值，適合在組合佔一席位。

物管行業市場現時仍然很分散，未來幾年都會是收購、搶合約、發展增值服務或從母公司取得管理面積的快速期，行業集中度會進一步上升，直至大約5年後的天花板。下圖7隻物管股是筆者的密切留意的物管股，優質度都十分高，每隻在去年的增長速度都十分驚人。3319是持有最久的一隻，之前有減持過又有再加注，而6098、1995、1516亦有出入過。

在行業的擴張期，我們較看重的是收入增長和在管面積的增長，千億市值以下的物管股的收入和面積增長明顯高於千億市值以上。筆者主要會把選股焦點放在: 背靠母公司和有能力拓展第三方合約的企業。前者有不少選擇，後者筆者看好3319、1995、1516和873。

投資考慮的最重要是前景，而非過去，不過由於未來無法量化和預期，過去的表現和數據也有一定的參考價值。投資物管股最穩健的方法的就是買入一籃子，自製ETF，不然的話最好也買多於一間。以下7隻1209質素相對較低，而6666、3319、873有不錯的值搏率，6098最穩健但估值長期處於高水平。決定投資哪一隻其實也包含很多主觀因素，最後結果如何其實無法預測，只要不要買質素最差的就好~

*不構成買賣建議，筆者持有3319、1516。

近年熱門的物業管理股

近年內地物業管理行業成為金融圈焦點，整體行業的擴展速度快，有高增長力。這主要受惠於早幾年內地地產商大幅興建和銷售物業，而龍頭地產商開始企業化經營物業管理服務，令行業集中度在近年急速上升，龍頭物管股獲得更大的市佔率，加上管理費隨著人們對生活水平有要求而上漲，這都令物管行業在近年急速掘起。

近年內地大型地產商開始分拆物業管理股上市，龍頭物管股主要有碧桂園(2007)的碧桂園服務(6098)、中國海外(688)的中海物業(2669)和雅居樂(3383)的雅生活服務(3319)。其它物管股有綠城服務(2869)、彩生活(1778)、新城悅服務(1755)、永升生活服務(1995)。

物管公司的管理項目可以受惠於母公司的銷售而增加，而不需要像母公司高度舉債來發展項目，又不用承擔資產周轉和滯銷帶來的風險，相對地產商追求貨如輪轉，物管企業可享受穩定的強勁現金流。而企業化經營後的物管公司亦容易獲得母公司以外的管理項目，或者併購其他物管公司，而在擁有客戶群後除了管理費外亦可透過增值服務拓展收入來源。