房地產信託基金REIT

坊間有說法指買REIT比買樓好，究竟REIT是甚麼? 它是否良好的投資目標?

Real Estate Investment Trust (REIT)，即是房地產信託基金，是一種直接在交易所買賣的基金，基金持有和管理物業組合，如商場、商厦、酒店、停車場等等，是其中一個熱門的長線投資標的。

房託有穩定的派息，派息主要來自租金收入。而根據《房地產基金守則》，基金管理人必須將除稅後的90%淨收入，分派予基金單位持有人。所以買入優質的房託可以得到穩定和理想的派息。
由於REIT持有物業組合，所以基金價值的走勢會和整體房地產的走勢相近，而投資REIT等同買入基金內的物業組合，可享受租金收入和物業升幅，回報多數甚至比住宅物業高。

房託的回報比買樓高是由於商厦和商場有較高的租金回報，雖然會受商業和零售市況影響。企業化經營有較強的加租能力、亦會定期翻新物業，優質的房託會尋找合適時機買入和賣出物業增加回報。

香港上市的房託有很多，例如領展(823)、冠君產業信託(2778)、置富產業信託(778)、陽光房地產基金(435)、富豪產業信託(1881)、越秀房產信託基金(405)及匯賢產業信託(87001)。

每一個房託的物業組合都不同，有不同地理位置、性質、租金回報和穩定性、物業質素、還有管理層的遠見。以商場為例，屋苑和旅遊區的商場都各有優缺點，投資者要了解房託旗下的物業性質，以尋找符合自己取向和優質的標的。

領展(823)是其中較優質的REIT，多年來都有不錯的淨資產和派息增長。領展過往翻新後加租的策略效果理想，又持續增添新的資產，租用率長年高於95%，而物業組合偏向在住宅區，較少受經濟週期影響。在過去十年股價上升了超過400%，不過基於規模和大環境，未來的增長難免會放緩。

領展(823)的優質度眾人皆知，以致它的股價長期都處於不低的水平，高股價導致股息率只有3.%，而眾多的REIT都有5-6%的息率，至於一般住宅單位的租金回報率為2.%。REIT都適合長線持有，領展有不錯的增長力，而其他例如陽光(435)、置富(778)、越秀(405)、冠君(2778)就有較高的息率，可作為收息股。

一直有說法指買REIT比買樓好，因為回報更高、不用自己管理物業、不用擔心租出問題、而且有較低的資金門檻、可隨時調動資金等。不過買樓都有好處，買樓較容易獲得按揭，令資金槓桿幾倍增加實質回報。買樓亦可以驅使人們長線投資，以免受散戶心態影響而無法堅持長線投資REIT。